Rianka Bikker
Rianka Bikker

Vastgoed en zorg, bij deze combinatie ligt mijn passie. Mijn naam is Rianka Bikker, De Zorgvastgoed Specialist. Ik kan u helpen met advies en taxaties van zorgvastgoed. Met passie, enthousiasme, kennis en kunde ben ik van toegevoegde waarde voor uw zorgvastgoed. Huisvesting in de zorg moet ondersteunend en een meerwaarde zijn voor cliënten, medewerkers en de bedrijfsvoering. Daar geloof ik in.

WOZO Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen

“De norm wordt: zelf als het kan; thuis als het kan en digitaal als het kan.” Dat roept de vraag op: wat als het niet meer kan?

De houdbaarheid van onze zorg staat in brede zin onder druk. De komende decennia neemt de zorgvraag alleen maar verder toe vanwege de vergrijzing. Om in die zorgvraag te voorzien zou in 2040 1 op de 4 werknemers in de zorg moeten werken en zouden we 19-21% van ons inkomen aan zorg moeten besteden. In 2020 is 1 op de 21 mensen 80-plus en in 2040 is dit 1 op 12. (WRR rapport ‘Kiezen voor houdbare zorg’).

Begin juli is het WOZO Programma Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen gepubliceerd. Hierin zijn actielijnen opgenomen die bijdragen aan de visie op wonen, zorg en ondersteuning voor ouderen. Deze actielijnen gaan over arbeidsmarktproblematiek en innovatie, preventie, basiszorg, Wlz-zorg en wonen.

Kijkend naar de actielijn Wonen lees ik over het versnellen van de bouw voor geschikte woningen voor ouderen en doorstroming op de woningmarkt. De bouwkosten en beschikbaarheid van grond zijn hierin cruciaal naar mijn idee. In 2022 worden de uitvoeringsvraagstukken over o.a. bouwkosten, betaalbaarheid voor ouderen in beeld gebracht. Via de inkoop door de zorgkantoren in 2023 worden regionaal stimuleringsbudget en een meerjarig budgettair kader beschikbaar gesteld. Hierbij vormen de bestuurlijke afspraken uit 2021 met de sector over extra wooncapaciteit voor ouderen de basis inclusief de daarbij genoemde randvoorwaarden, zoals het beschikbaar zijn van voldoende contracteerruimte.

In de bestuurlijke afspraken ui 2021 staat dat er  25.000 extra verpleegzorgplekken bij mogen komen op een totaal van 130.000 verpleeghuisplekken. Deze plekken zijn al vergeven aan verpleeghuizen met vergevorderde bouwplannen. Alle nieuwe plekken zullen daardoor extramuraal gefinancierd gaan worden met een volledig pakket thuis, een modulair pakket thuis of een persoonsgebonden budget. De uitdaging wordt om bij nieuw- en bestaande bouw de huur betaalbaar te houden voor cliënten en / of zorgorganisatie. Maar ook voldoende hoog om een gezonde vastgoedexploitatie te houden.

Na 2022 zal de bouwopgave worden geactualiseerd mede tegen het licht van de reeds voorgenomen bouwplannen voor extra verpleeghuiscapaciteit en zal de regierol vanuit de rijksoverheid nader worden ingevuld. Verder verkend het Ministerie van VWS hoe de 1e Lijns zorgpartijen vroegtijdig betrokken kunnen worden bij nieuwe wooninitiatieven voor ouderen. In 2022 zal ook nader onderzoek worden gedaan naar de doelgroep, waarbij zorg en wonen met elkaar zijn verbonden en waarvoor verblijf in een verpleeghuis is aangewezen (zogenaamde omslagpunt). Aan dit voornemen is een netto taakstelling van € 40 mln. per jaar verbonden.

Nieuwe richtlijnen (her)waarderen zorgvastgoed

De European Banking Authority (EBA) heeft een nieuwe richtlijn voor banken opgesteld. De kern van de richtlijn gaat over het beoordelen van de kredietwaardigheid en de terugbetaalcapaciteit van kredietnemers. Dit heeft gevolgen voor de financiering van zorgorganisaties.

Financieringen van zorgvastgoed hebben niet altijd de marktwaarde als onderpand. In de praktijk is de financiering in enkele gevallen gebaseerd op de herbouwwaarde, bedrijfswaarde, WOZ-waarde of bij nieuwbouw op de stichtingskosten. Dit mag straks niet meer.

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is in gesprek gegaan met De Nederlandsche Bank (DNB) over de reikwijdte en interpretatie van de nieuwe regelgeving voor taxeren van zorgvastgoed per 1 juli 2021. Hoewel dit gesprek niet direct heeft geleid tot nieuwe inzichten is de richtlijn nader uitgewerkt.

Taxatie Instituut Zorgvastgoed heeft een factsheet opgesteld met daarin een toelichting op de nieuwe richtlijn én de stand van zaken per juli 2021. Deze kunt u hiernaast downloaden.

De publicatie van NVB met een volledig overzicht van de nadere uitwerking en de Q&A kunt u ook hiernaast downloaden.

Heeft u vragen of wilt u vooraf in kaart brengen wat de impact zal zijn op uw portefeuille? Neem dan gerust contact op, ik help u graag!

Wat is beter: zorgvastgoed kopen of huren?

Op LinkedIn stelde ik de vraag:

Wat is voor een zorgorganisatie beter: Panden in eigendom hebben, panden huren of juist een mix?

Die mix brengt direct vragen met zich mee, want welke panden heb je dan in eigendom en welke niet? Deze vragen kom ik regelmatig tegen. Het antwoord verschilt per situatie en organisatie maar meestal ben/was ik een voorstander van eigendom. Naar aanleiding van een aantal interviews en gesprekken rondom dit onderwerp heb ik mijn bevindingen voor u op papier gezet.

Wanneer kies je voor huur of eigendom?

Er zijn veel redenen om te kiezen voor huur of eigendom. De belangrijkste factoren zijn: Beschikbaarheid van kapitaal: Heb je de financiële middelen om te kunnen investeren of kun je deze aantrekken?

  • Zijn beleggers geïnteresseerd? Zo ja: welke huurafspraken kun je maken én zijn deze passend voor jouw organisatie? 
  • Zijn er überhaupt grondposities/locaties voorhanden? Uit strategisch oogpunt kan het belangrijk zijn om je op een bepaalde locatie te vestigen waar de keus voor koop of huur afhangt van wat er voorhanden is.
  • Is je organisatie ingericht op het ontwikkelen/beheren van vastgoed?

“Ik vind dat de kennis van het beheren van vastgoed sowieso in de zorgorganisatie zelf aanwezig moet zijn. Mede door de toenemende triple-net huurcontracten kan je niet meer zonder. Deze persoon verdient zichzelf ruimschoots terug als hij of zij het werk goed doet.”

  •  Hoe zie je de toekomst van je volledige portefeuille of van een individueel pand? Wil je lang op één locatie blijven of heeft het object een functie voor een kortere termijn? Is de locatie in de Randstad, een andere grote stad, in of bij een krimpgebied?

Een van de geïnterviewde zei over de afweging tussen huur of koop het volgende:

“De daadwerkelijke keuze is in eerste instantie een voorkeurskeuze van de bestuurder of betreffende instelling en waar hun intrinsieke motivatie of hun voorkeur ligt. Als ze ze (negatieve) ervaringen met huur of eigendom hebben, bepaalt dat al met welke bril ze naar dit probleem of deze strategische afweging kijken.’’

‘’De tweede belangrijke factor is het type product dat je als zorginstelling hebt. Is het juist een product voor de highcare of juist een product dat gericht is op wonen. Hoe meer je naar wonen toegaat, hoe eerder je kiest voor huur.’’

Dat laatste komt steeds meer voor: Zorgorganisaties huren het vastgoed met kenmerken van regulier wonen en de meer zorg-specifieke panden zijn in eigendom.

Valkuilen van huren

Een veelgehoord argument voor huren is dat het flexibel is. Dat kan waar zijn, afhankelijk van de gemaakte afspraken. Maar triple net-huurovereenkomsten voor 20 jaar zijn net zo flexibel als eigendom, misschien zelfs minder flexibel. Als we uitgaan van de bovenstaande situatie waarbij de panden die gehuurd worden ‘meer op wonen lijken’, zijn dit waarschijnlijk panden waar ook een koopmarkt voor is. In een huursituatie moet je (in de meeste gevallen) een afkoopsom betalen, wanneer je vroegtijdig de huurovereenkomst wilt ontbinden. De looptijd van de huurovereenkomst en de courantheid (gewildheid) van je pand is hierin de bepalende factor voor de flexibiliteit.

Een rondgang langs diverse zorgorganisaties en een belegger leverde de volgende lijst op met wederzijdse aandachtspunten bij huur:

  • Investeringskosten die niet in verhouding staan tot de opbrengsten/huurperiode.
  • Bij een langere huurperiode (15-20 jaar): Een pand huren dat (op termijn) niet meer aansluit op de doelgroep.
  • Langere huurperiode zonder de mogelijkheid tot aanpassen van de huur als de bekostiging/doelgroep wijzigt.
  • Geen duidelijke afspraken maken in de huurovereenkomst en de demarcatielijst, met name voor zorg-specifieke installaties. 

“Maak vooraf een krachtenveldanalyse. Een krachtenveldanalyse helpt om inzicht te krijgen in hoeveel invloed een partij heeft en welk belang ze hebben bij bepaalde uitkomsten.”

Valkuilen bij vastgoed in eigendom

Vastgoed in eigendom vraagt om een vastgoed-focus van de organisatie. Het is niet iets wat je ‘er even bij doet’. Een rondgang leverde de volgende lijst op van aandachtspunten bij vastgoed in eigendom:

  • Het vastgoed is niet goed gefinancierd waardoor financieringsvoorwaarden niet aansluiten op het gebruik van het pand of looptijd etc. 
  • Het pand dat je in eigendom hebt, sluit na verloop van tijd niet meer aan op de doelgroep die op dat moment bediend moet worden waardoor investeren nodig is. Maar is daar budget en kennis voor? Kun je het pand laten aanpassen en kun je daar financiering voor aantrekken? 
  • Het niet (tijdig) uitvoeren van het MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP). Het pand gaat achteruit en de financiële risico’s stijgen. Slecht onderhoud betekent hogere onderhouds- en energiekosten op de lange termijn. Denk hierbij ook aan op tijd anticiperen op duurzaamheidsnormen.Samenwerking

Als je wilt huren heb je een samenwerkingspartner nodig. Zorgorganisaties zoeken vaak in de eerste plaats de samenwerking met woningcorporaties en daarna met (lokale) beleggers. Een woningcorporatie heeft een langetermijnvisie en is lokaal vaak sterk. Een zorgorganisatie heeft in veel gevallen een specifieke voorkeur voor een plaats. In de huidige markt is het vinden van een locatie- of grondpositie, in de meeste gevallen, een van de grootste uitdagingen. Er zijn woningcorporaties met zorgervaring. Deze kennis van zorgvastgoed zie je ook bij een aantal landelijke beleggers. Lokale beleggers hebben dit weer minder waardoor er meer kennis uit de zorgorganisatie moet komen of extern moet worden ingehuurd.

De financiële kant

Een financieel gezonde zorgorganisatie heeft de mogelijkheid om geld te lenen. De rente is momenteel laag. Langlopende rentestanden zullen in de zorgsector ergens tussen de 1-2% liggen en waarschijnlijk lager als er sprake is van een goed treasurybeleid. Beleggers kunnen tegen nog voordeligere rentestanden geld lenen. De huidige normatieve huisvestingscomponent (NHC) is gebaseerd op een hoger rentepercentage. De meningen zijn verdeeld of de hogere bouwkosten gedekt kunnen worden door de lagere rentestanden. Ik zie in de praktijk dat dit puzzelen is voor zorgorganisaties. Als het huidige NHC-niveau daalt, wat te verwachten is met het huidige beleid van de overheid, wordt het nog lastiger.

Recent zijn over de hoogte van de NHC Kamervragen gesteld*. Aan minister Hugo de Jonge werd gevraagd: Is met de invoering van de NHC bereikt wat was beoogd? Zijn antwoord: “…Overigens is de constatering van de veldpartijen dat de zorginstellingen doorgaans verdienen op het bedrag dat zij krijgen voor de kapitaallasten. Dit geld gebruiken zij voor zorgverlening. Er is geen tendens van grote investeringen in vastgoed ten laste van de zorgcomponent. Het is juist andersom. Zo blijkt dit onder meer uit het Verantwoordingsdocument Prestaties en tarieven langdurige zorg, NZa, 18 oktober 2018 en een reactie van de Nederlandse beroepsorganisatie van accountants van 24 september 2020.”

Een van de geïnterviewde merkte het volgende op over het niveau van de NHC: “Mijn beeld is dat de NHC (los van de lage rentestand) ontoereikend is voor nieuw vastgoed dat voldoet aan de huidige en toekomstige eisen en wensen. Wel zie je regelmatig een positief resultaat op ‘oud’ bestaand vastgoed. Echter voldoet dat bestaande vastgoed vaak niet aan de huidige (of toekomstige) eisen en wensen. “ In theorie kan huren interessant zijn als een belegger voordeliger kan financieren. Ga je als zorgorganisatie zelf ontwikkelen, dan ligt het zwaartepunt van de aflossing en rentebetalingen veelal in het begin. De eerste jaren is het belangrijk dat er voldoende vermogen en liquiditeit is.”

Dus: Koop, huur of een mix?

De overweging om te kiezen voor huur of koop hangt van zoveel factoren af, dat er helaas geen eenduidige conclusie is te geven. Bij de meeste zorgorganisaties zal het uitkomen op een mix. Om de beslissing te maken helpt het om de 5 punten in kaart te brengen zoals benoemd bij de paragraaf: Wanneer kies je voor huur of eigendom. Ook helpt het om als organisatie de vastgoedexploitatie scherp in beeld te hebben in combinatie met een visie op vastgoed in eigendom en huur.

Een van de belangrijkste factoren voor zowel succesvol huren, kopen of ontwikkelen is de interne vastgoedorganisatie. Een oud-collega zei regelmatig: “Stenen an sich zijn niet gevaarlijk, degene die er mee werken wel.”

Dit artikel is tot stand gekomen op basis van interviews met: Eric van Boekel – Manager Vastgoed -Dichterbij, Jan Strating – Ontwikkelingsmanager en Acquisities – AIG Careconcepts, Ron van de Molengraft – Manager Vastgoed -Talis en Celisia Veluwenkamp-Jacobs – Vastgoedadviseur – Pro Persona.

*Datum 3 november 2020, Commissiebrief Tweede Kamer inzake Verzoek om kapitaallastenbrief in de langdurige zorg

Samenwerking Taxatie Instituut Zorgvastgoed

De Zorgvastgoed Specialist heeft zich aangesloten bij Taxatie Instituut Zorgvastgoed. Taxatie Instituut Zorgvastgoed is een samenwerkingsverband; er wordt landelijk samengewerkt met taxateurs die aantoonbare ervaring hebben met zorgvastgoed en bovendien voldoen aan de hoogste normen die Taxatie Instituut Zorgvastgoed daaraan stelt. De basisprincipes onafhankelijkheid, transparantie en deskundigheid zijn daarbij het uitgangspunt.

Voor meer informatie over TIZV: kijk op de website

Taxatie Instituut Zorgvastgoed breidt verder uit met Rianka Bikker

Taxatie Instituut Zorgvastgoed (TIZV) heeft het team van taxateurs uitgebreid met Rianka Bikker, De Zorgvastgoed Specialist. Rianka is zelfstandig adviseur en taxateur en heeft hiervoor landelijk ervaring opgedaan bij diverse grote (advies)bureaus.

Met Rianka is het team van TIZV gegroeid naar tien (assistent) taxateurs en neemt TIZV een steeds stevigere marktpositie in. De kwaliteit van de taxaties en de onafhankelijke maar klantgerichte benadering van TIZV spreekt steeds meer opdrachtgevers aan: zorginstellingen, woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars en financiers. “Met Rianka willen we verder werken aan verbreding van ons netwerk en de kwaliteit van onze dienstverlening.”

Als zelfstandig taxateur is het belangrijk om andere taxateurs om je heen te verzamelen om je taxaties te bespreken en de kwaliteit te borgen.

Rianka over haar motivatie: “Zorgvastgoed taxeren vraagt om specialistische kennis. De taxatieverschillen tussen de verschillende bureaus zijn groot. Dit ligt onder andere aan de kwaliteit (of gebrek aan) referenties maar ook aan de benaderwijze van een object. Als zelfstandig taxateur is het belangrijk om andere taxateurs om je heen te verzamelen om je taxaties te bespreken en de kwaliteit te borgen. Ook wil ik een bijdrage leveren aan het verbeteren van de kwaliteit van taxaties van zorgvastgoed in de gehele markt.”

Een object laten taxeren door enkele taxateurs en verschillende waarden! Hoe kan dat?

‘We laten één object taxeren door enkele taxateurs. Het resultaat: totaal verschillende waarden! Hoe kan dat? Hoe weten we of we een goede taxateur in de arm nemen?’ Die vraag wordt ons met enige regelmaat gesteld. Verschillende taxateurs waarderen een object kennelijk op geheel verschillende manieren; zeker als het om zorgvastgoed gaat. Dat leidt tot vragen over de betrouwbaarheid van de taxatie. Het kan anders – en beter. Hoewel verschillen in de waardebepaling onontkoombaar zijn, kunnen de verschillen aanzienlijk kleiner zijn dan nu het geval is. In dit artikel leggen we uit welke aandachtspunten van belang zijn voor een zo betrouwbaar mogelijke taxatie van zorgvastgoed.

In 2018 schreef ik met mijn toenmalige collega Camiel Rommens een artikel over taxatieverschillen bij intramuraal zorgvastgoed voor Vastgoedmarkt. Lees hier het hele artikel.

Huurwaarde taxatie – Riwis Zorg & Welzijn

Huurwaarde taxatie van de voormalige fotovakschool in opdracht van Riwis Zorg & Welzijn

Voor Riwis Zorg & Welzijn heb ik een huurwaarde taxatie gemaakt van de appartementen in een vleugel van een voormalige fotovakschool. Er ligt een plan om dit bijzondere monumentale pand te gaan herontwikkelen. Na de herontwikkeling wil Riwis de appartementen blijven gebruiken voor Intensief Bescherm Wonen. De taxatie is gebruikt om toestemming te krijgen voor onderverhuur van het College Sanering Zorginstellingen.

Klik hier voor meer informatie over taxaties.

Nieuw inkoopkader Wlz 2021-2023, wat staat erin over vastgoed?

Op 29 mei is het nieuwe Inkoopkader langdurige zorg 2021-2023 bekend gemaakt. Op het gebied van huisvesting ligt de nadruk op de verschillen per regio, verandering van de bekostiging en het belang van langere termijn vastgoedbeleid. Ik heb de vastgoed gerelateerde veranderingen samengevat. Meer sturen op voldoende en passende huisvesting Een van de doelen die nagestreefd wordt met de nieuwe inkoopsystematiek is het meer sturen op voldoende en passende huisvesting. Hierover staat geschreven:
“…. Professionele vastgoedsturing helpt bij het realiseren van optimale kwaliteit in verhouding tot de beschikbare middelen (rendement). Het is daarom voor zorgkantoren van belang dat zij zorgaanbieders stimuleren om de professionaliteit van de vastgoedsturing te verbeteren…..”
De rol van zorgkantoren in deze, is erop toe zien dat de maatschappelijke middelen die bedoeld zijn voor het woonzorgvastgoed ook daadwerkelijk hiervoor worden ingezet, op een wijze die past bij de regionale ontwikkelingen. Visie op de zorgverlening en het woonaanbod van de toekomst Zorgkantoren gaan zorgorganisaties stimuleren om te werken aan langere termijn vastgoedbeleid en hiermee te anticiperen op veranderingen in klantvragen. Als zorgorganisatie geef je hier invulling aan door een (regionale) visie op de zorgverlening en het woonaanbod van de toekomst te hebben. Dit in samenwerking met relevante stakeholders, zoals gemeenten en woningcorporaties. Bekostiging van vastgoed Bij uitbreiding van het zorgaanbod wordt gewerkt met varianten waarbij wonen en zorg gescheiden zijn, maar er blijft ook intramurale zorg. Er moeten meer woonvormen komen die beter aansluiten bij de behoefte van cliënten. De ontwikkelopgaven verschilt per regio, daarom moet er per regio een analyse gemaakt worden van de knelpunten en de ontwikkelopgaven. Ook de kosten van vastgoed verschillen per regio. Vanaf 2022 wordt de vergoeding voor NHC/NIC gedifferentieerd. Zorgkantoren kunnen daardoor beter sturen op aanbod van vastgoed dat past bij de wensen en behoeften van de klant per regio. In 2021 wordt voor de NHC/NIC een tariefpercentage van 100% gehanteerd. Kernelementen Ook elders in het inkoopkader komt vastgoed terug. Vanaf 2021 hanteren alle zorgkantoren hetzelfde basistariefpercentage (94%) van het maximum NZa-tarief. Dit tarief geld voor V&V, GZ, GGZ en is voor alle leveringsvormen gelijk. Dit basistariefpercentage kan worden verhoogd met een opslag op basis van een viertal onderscheidende kernelementen (van 94% naar 96% van het maximum NZa-tarief). Duurzaamheid is hier één van. Zorgkantoren onderschrijven de ambities vanuit de Greendeal voor de zorgsector. Onder andere CO2-reductie, het bevorderen van circulair werken, het terugdringen van medicijnresten in afvalwater. Van zorgorganisaties wordt verwacht, als maatschappelijk verantwoorde ondernemers, duurzaamheid verankerd te hebben in het strategisch beleid. Zorgkantoren gaan hierover in gesprek de komende jaren met de zorgorganisaties. In deze dialoog kijken ze onder meer naar:
  • Visie en de strategische verankering van het beleid op duurzaamheid;
  • mogelijke certificering;
  • bij het vastgoed naar eisen rondom duurzame bouw en een gezonde leefomgeving.
Zorgkantoren gaan kijken hoe het stimuleren van duurzaamheid binnen de zorg verder kan worden vormgegeven. Wilt u meer weten over dit onderwerp. Neem dan contact met mij op.