Wat is beter: zorgvastgoed kopen of huren?

Op LinkedIn stelde ik de vraag:

Wat is voor een zorgorganisatie beter: Panden in eigendom hebben, panden huren of juist een mix?

Die mix brengt direct vragen met zich mee, want welke panden heb je dan in eigendom en welke niet? Deze vragen kom ik regelmatig tegen. Het antwoord verschilt per situatie en organisatie maar meestal ben/was ik een voorstander van eigendom. Naar aanleiding van een aantal interviews en gesprekken rondom dit onderwerp heb ik mijn bevindingen voor u op papier gezet.

Wanneer kies je voor huur of eigendom?

Er zijn veel redenen om te kiezen voor huur of eigendom. De belangrijkste factoren zijn: Beschikbaarheid van kapitaal: Heb je de financiële middelen om te kunnen investeren of kun je deze aantrekken?

  • Zijn beleggers geïnteresseerd? Zo ja: welke huurafspraken kun je maken én zijn deze passend voor jouw organisatie? 
  • Zijn er überhaupt grondposities/locaties voorhanden? Uit strategisch oogpunt kan het belangrijk zijn om je op een bepaalde locatie te vestigen waar de keus voor koop of huur afhangt van wat er voorhanden is.
  • Is je organisatie ingericht op het ontwikkelen/beheren van vastgoed?

“Ik vind dat de kennis van het beheren van vastgoed sowieso in de zorgorganisatie zelf aanwezig moet zijn. Mede door de toenemende triple-net huurcontracten kan je niet meer zonder. Deze persoon verdient zichzelf ruimschoots terug als hij of zij het werk goed doet.”

  •  Hoe zie je de toekomst van je volledige portefeuille of van een individueel pand? Wil je lang op één locatie blijven of heeft het object een functie voor een kortere termijn? Is de locatie in de Randstad, een andere grote stad, in of bij een krimpgebied?

Een van de geïnterviewde zei over de afweging tussen huur of koop het volgende:

“De daadwerkelijke keuze is in eerste instantie een voorkeurskeuze van de bestuurder of betreffende instelling en waar hun intrinsieke motivatie of hun voorkeur ligt. Als ze ze (negatieve) ervaringen met huur of eigendom hebben, bepaalt dat al met welke bril ze naar dit probleem of deze strategische afweging kijken.’’

‘’De tweede belangrijke factor is het type product dat je als zorginstelling hebt. Is het juist een product voor de highcare of juist een product dat gericht is op wonen. Hoe meer je naar wonen toegaat, hoe eerder je kiest voor huur.’’

Dat laatste komt steeds meer voor: Zorgorganisaties huren het vastgoed met kenmerken van regulier wonen en de meer zorg-specifieke panden zijn in eigendom.

Valkuilen van huren

Een veelgehoord argument voor huren is dat het flexibel is. Dat kan waar zijn, afhankelijk van de gemaakte afspraken. Maar triple net-huurovereenkomsten voor 20 jaar zijn net zo flexibel als eigendom, misschien zelfs minder flexibel. Als we uitgaan van de bovenstaande situatie waarbij de panden die gehuurd worden ‘meer op wonen lijken’, zijn dit waarschijnlijk panden waar ook een koopmarkt voor is. In een huursituatie moet je (in de meeste gevallen) een afkoopsom betalen, wanneer je vroegtijdig de huurovereenkomst wilt ontbinden. De looptijd van de huurovereenkomst en de courantheid (gewildheid) van je pand is hierin de bepalende factor voor de flexibiliteit.

Een rondgang langs diverse zorgorganisaties en een belegger leverde de volgende lijst op met wederzijdse aandachtspunten bij huur:

  • Investeringskosten die niet in verhouding staan tot de opbrengsten/huurperiode.
  • Bij een langere huurperiode (15-20 jaar): Een pand huren dat (op termijn) niet meer aansluit op de doelgroep.
  • Langere huurperiode zonder de mogelijkheid tot aanpassen van de huur als de bekostiging/doelgroep wijzigt.
  • Geen duidelijke afspraken maken in de huurovereenkomst en de demarcatielijst, met name voor zorg-specifieke installaties. 

“Maak vooraf een krachtenveldanalyse. Een krachtenveldanalyse helpt om inzicht te krijgen in hoeveel invloed een partij heeft en welk belang ze hebben bij bepaalde uitkomsten.”

Valkuilen bij vastgoed in eigendom

Vastgoed in eigendom vraagt om een vastgoed-focus van de organisatie. Het is niet iets wat je ‘er even bij doet’. Een rondgang leverde de volgende lijst op van aandachtspunten bij vastgoed in eigendom:

  • Het vastgoed is niet goed gefinancierd waardoor financieringsvoorwaarden niet aansluiten op het gebruik van het pand of looptijd etc. 
  • Het pand dat je in eigendom hebt, sluit na verloop van tijd niet meer aan op de doelgroep die op dat moment bediend moet worden waardoor investeren nodig is. Maar is daar budget en kennis voor? Kun je het pand laten aanpassen en kun je daar financiering voor aantrekken? 
  • Het niet (tijdig) uitvoeren van het MeerJaren Onderhoudsplan (MJOP). Het pand gaat achteruit en de financiële risico’s stijgen. Slecht onderhoud betekent hogere onderhouds- en energiekosten op de lange termijn. Denk hierbij ook aan op tijd anticiperen op duurzaamheidsnormen.Samenwerking

Als je wilt huren heb je een samenwerkingspartner nodig. Zorgorganisaties zoeken vaak in de eerste plaats de samenwerking met woningcorporaties en daarna met (lokale) beleggers. Een woningcorporatie heeft een langetermijnvisie en is lokaal vaak sterk. Een zorgorganisatie heeft in veel gevallen een specifieke voorkeur voor een plaats. In de huidige markt is het vinden van een locatie- of grondpositie, in de meeste gevallen, een van de grootste uitdagingen. Er zijn woningcorporaties met zorgervaring. Deze kennis van zorgvastgoed zie je ook bij een aantal landelijke beleggers. Lokale beleggers hebben dit weer minder waardoor er meer kennis uit de zorgorganisatie moet komen of extern moet worden ingehuurd.

De financiële kant

Een financieel gezonde zorgorganisatie heeft de mogelijkheid om geld te lenen. De rente is momenteel laag. Langlopende rentestanden zullen in de zorgsector ergens tussen de 1-2% liggen en waarschijnlijk lager als er sprake is van een goed treasurybeleid. Beleggers kunnen tegen nog voordeligere rentestanden geld lenen. De huidige normatieve huisvestingscomponent (NHC) is gebaseerd op een hoger rentepercentage. De meningen zijn verdeeld of de hogere bouwkosten gedekt kunnen worden door de lagere rentestanden. Ik zie in de praktijk dat dit puzzelen is voor zorgorganisaties. Als het huidige NHC-niveau daalt, wat te verwachten is met het huidige beleid van de overheid, wordt het nog lastiger.

Recent zijn over de hoogte van de NHC Kamervragen gesteld*. Aan minister Hugo de Jonge werd gevraagd: Is met de invoering van de NHC bereikt wat was beoogd? Zijn antwoord: “…Overigens is de constatering van de veldpartijen dat de zorginstellingen doorgaans verdienen op het bedrag dat zij krijgen voor de kapitaallasten. Dit geld gebruiken zij voor zorgverlening. Er is geen tendens van grote investeringen in vastgoed ten laste van de zorgcomponent. Het is juist andersom. Zo blijkt dit onder meer uit het Verantwoordingsdocument Prestaties en tarieven langdurige zorg, NZa, 18 oktober 2018 en een reactie van de Nederlandse beroepsorganisatie van accountants van 24 september 2020.”

Een van de geïnterviewde merkte het volgende op over het niveau van de NHC: “Mijn beeld is dat de NHC (los van de lage rentestand) ontoereikend is voor nieuw vastgoed dat voldoet aan de huidige en toekomstige eisen en wensen. Wel zie je regelmatig een positief resultaat op ‘oud’ bestaand vastgoed. Echter voldoet dat bestaande vastgoed vaak niet aan de huidige (of toekomstige) eisen en wensen. “ In theorie kan huren interessant zijn als een belegger voordeliger kan financieren. Ga je als zorgorganisatie zelf ontwikkelen, dan ligt het zwaartepunt van de aflossing en rentebetalingen veelal in het begin. De eerste jaren is het belangrijk dat er voldoende vermogen en liquiditeit is.”

Dus: Koop, huur of een mix?

De overweging om te kiezen voor huur of koop hangt van zoveel factoren af, dat er helaas geen eenduidige conclusie is te geven. Bij de meeste zorgorganisaties zal het uitkomen op een mix. Om de beslissing te maken helpt het om de 5 punten in kaart te brengen zoals benoemd bij de paragraaf: Wanneer kies je voor huur of eigendom. Ook helpt het om als organisatie de vastgoedexploitatie scherp in beeld te hebben in combinatie met een visie op vastgoed in eigendom en huur.

Een van de belangrijkste factoren voor zowel succesvol huren, kopen of ontwikkelen is de interne vastgoedorganisatie. Een oud-collega zei regelmatig: “Stenen an sich zijn niet gevaarlijk, degene die er mee werken wel.”

Dit artikel is tot stand gekomen op basis van interviews met: Eric van Boekel – Manager Vastgoed -Dichterbij, Jan Strating – Ontwikkelingsmanager en Acquisities – AIG Careconcepts, Ron van de Molengraft – Manager Vastgoed -Talis en Celisia Veluwenkamp-Jacobs – Vastgoedadviseur – Pro Persona.

*Datum 3 november 2020, Commissiebrief Tweede Kamer inzake Verzoek om kapitaallastenbrief in de langdurige zorg